Kira sözleşmesi, kiracı ve ev sahibi arasındaki ilişkinin temelini oluşturan, hak ve sorumlulukları yazılı hale getiren önemli bir belgedir. Görünürde basit gibi görünse de bu sözleşmenin eksik veya hatalı hazırlanması gelecekte ciddi sorunlar doğurabilir. Çünkü gerekli detaylara yer verilmiş bir sözleşme, potansiyel hukuki uyuşmazlıkları önlerken her iki tarafın da güvenliğine katkı sağlar. Bu nedenle de hem kiracının hem de ev sahibinin kira sözleşmesi yaparken dikkat etmesi gereken temel unsurlar bulunur.
“Peki, bu detaylar nelerdir?” diyorsanız gelin, kira sözleşmesi yaparken ve yenilenirken dikkat edilmesi gerekenleri birlikte inceleyelim.
Kira Sözleşmesi Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Özellikle ilk defa kira sözleşmesi yapacaksanız sözleşmede yer alan bilgilere dikkat etmeniz oldukça önemli. Çünkü eksik veya hatalı yazılan bir bilgi, ilerleyen noktada sorun yaşamanıza sebep olabilir. Kira sözleşmesinde başlıca dikkat edilmesi gereken bilgileri ise şu şekilde sıralamak mümkün:
Kimlik ve İletişim Bilgileri
Kira sözleşmesinin geçerliliği açısından en temel detaylardan biri tabii ki tarafların kimlik ve iletişim bilgilerinin eksiksiz şekilde yazılmasıdır. Kiracı ve ev sahibinin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası ve açık adresleri mutlaka sözleşmede yer almalıdır. Ayrıca güncel telefon numaralarının eklenmesi de olası bir iletişim probleminde kolayca ulaşılabilir olmayı sağlar.
Kira Tutarı
Sözleşmenin en önemli maddelerinden biri de kiraya konu olan mülkün kira tutarıdır. Sözleşmede kira bedelinin ne kadar olduğu, ödemenin hangi gün yapılacağı, banka hesabı bilgileri ya da elden ödeme yapılacaksa bunun nasıl belgeleneceği net şekilde belirtilmelidir. Bu sayede taraflar arasında “Ne kadar ödenecekti?” veya “Ödeme günü ne zamandı?” gibi muğlak soruların önüne geçilir.
Sözleşme Geçerlilik Süresi
Her kira sözleşmesinde kiralama süresi mutlaka belirtilmelidir. Genelde konut kiralarında sözleşme geçerlilik süresi bir yıl olarak düzenlenir. Ancak sürenin açıkça yazılması hem ev sahibi hem de kiracı açısından bir belirsizlik yaşanmamasına yardımcı olur. Süre bitiminde ise sözleşme, kiracı taşınmaya dair ev sahibine bir bildirim yapmadığı sürece yenilenir ve kiracı evde oturmaya devam edebilir.
Kira Artış Oranı
Kiracılar ve ev sahipleri arasında en çok tartışma konusu olan konulardan biri de sözleşme yenileme aşamasında kira artış oranıdır. Bu nedenle sözleşme yaparken bu konuya da açıklık getirmek oldukça önemlidir.
Kira sözleşmesine, sözleşme her yıl yenilendiğinde uygulanacak zam oranı eklenebilir. “Peki, bu oran ne kadar olmalıdır?” diyorsanız bu oranın yasal sınırlar içinde TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) verilerine göre belirlenmesi gerekir. Aksi halde kira artışı yasal açıdan geçersiz sayılabilir.
Depozito Detayları
Depozito, taşınmazın olası zararlarını karşılamak amacıyla kiracıdan peşin alınan bir teminattır. Kanunen depozito miktarı, üç aylık kira bedelini aşamaz. Sözleşmede depozitonun tutarı ve iade koşulları açıkça belirtilmelidir. Bu durum sözleşme sona erdiğinde taraflar arasında yaşanabilecek anlaşmazlıkların önüne geçer.
Fesih Şartları
Kiracı ve ev sahibi açısından önemli diğer bir konu ise kira sözleşmesinin hangi koşullarda sona erdirileceğidir. Bu nedenle sözleşmeye fesih şartları bölümü eklenerek kiracının kiralanan mülkü hangi durumlarda ne kadar süre öncesinden bildirimde bulunarak boşaltabileceği açıkça belirtilmelidir.
Aynı şekilde ev sahibinin de sözleşmeyi hangi gerekçelerle ve hangi yasal prosedüre uygun şekilde feshedebileceği net olmalıdır. Kiracının belirli bir tarihte taşınacağına dair imzaladığı tahliye taahhütnamesi gibi belgeler de fesih şartları bölümünde mutlaka yer almalıdır.
Kira Sözleşmesi Bittiğinde Ev Sahibi Kiracıyı Evden Çıkarabilir mi?
Kira sözleşmesini yapmış olsanız bile bu sözleşmenin yenilenme sürecinde de bazı noktalara dikkat etmeniz gerekir. Bu noktalardan biri de sözleşme bittiğinde ev sahibinin kiracıyı çıkarıp çıkaramayacağı konusudur. Bu konuya açıklık getirmek için Türk Borçlar Kanununa bakmak gerekir.
Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinde de belirtildiği gibi bir kira sözleşmesi yalnızca süresi dolduğu için kendiliğinden sona ermez. Başka bir deyişle kiracı evde oturmaya devam ettiği ve çıkış niyetini ev sahibine bildirmediği sürece ev sahibinin sırf sözleşme süresi bitti diye kiracıyı evden çıkarma hakkı bulunmaz.
Ancak bu hakla ilgili bazı istisnai durumlar bulunur. Belirli koşullar oluştuğunda ev sahibi sözleşmeyi tek taraflı sonlandırabilir. Bunlar genelde mülkün yeniden kullanımı ya da kiracının yükümlülüklerini yerine getirmemesi gibi özel durumları kapsar. Aşağıdaki durumlardan biri söz konusu olursa ev sahibinin sözleşmeyi sona erdirme hakkı doğar:
- Binanın yıkılması veya kapsamlı bir şekilde yenilenmesi gerekiyorsa,
- Kiracı bir kira yılı içinde en az iki kez kira ödemesini yapmamışsa,
- Kiracı, apartman veya site düzenini bozacak şekilde komşuları rahatsız ediyorsa,
- Ev sahibi ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler o evde oturmak zorunda kalmışsa ve kiraya verilen bölgede başka konutu bulunmuyorsa,
- Kiracı iflas ederse,
- Kira sözleşmesinin süresi 10 yılı doldurmuşsa,
- Kiracı belirli bir süre sonra evi boşaltacağına dair tahliye taahhütnamesi imzalamışsa ev sahibi kiracıyı evden çıkarabilir.
Kira Sözleşmesi Yenilenirken Sözleşmede Değişiklik Yapılabilir mi?
Eğer kiracı olarak taşınmazı kullanmaya devam ediyorsanız kira sözleşmeniz her yıl otomatik olarak kendiliğinden uzatılır. Bu durum hem ev sahibi hem de kiracı için kira ilişkisini güvence altına alan bir uygulamadır. Peki, kira sözleşmesi bu şekilde yenilendiğinde içerikte değişiklik yapılabilir mi?
Burada kritik nokta şudur: Yasal düzenlemelere göre sözleşme yenilenirken kira bedelinde güncelleme yapılabilir. Ancak sözleşmedeki diğer koşullarda kiracının aleyhine olacak şekilde değişiklik yapılması mümkün değildir. Türk Borçlar Kanununun 343. maddesi de bu durumu açıkça belirtilir. Yani kira sözleşmesinde kira bedeli dışında kiracı aleyhine şartlar değiştirilemez.
Kısacası bir evi kiralamak ya da kiraya vermek hem maddi hem de hukuki açıdan birçok detayı beraberinde getirir. Kira sözleşmesini hazırlarken dikkat edeceğiniz her ayrıntı, ileride yaşayabileceğiniz sorunları minimuma indirir ve süreci iki taraf için de adil hale getirir.
Ancak yukarıda da belirttiğimiz gibi bazı durumlarda kiracının evden çıkarılması gerekir. Bu durumlardan biri de kentsel dönüşüm sürecidir. Bu süreçte ise kiracıların taşınmadan kaynaklı olarak uğrayacakları zararları gidermek için taşınma yardımı olarak bilinen bir devlet desteği bulunur. Tabii bu destekten yararlanmak için de belirli şartların yerine getirilmesi gerekir. “Peki, bu şartlar nelerdir?” diyorsanız bu destek hakkında daha detaylı bilgi almak için “Taşınma Yardımı Nedir, Kimler Alabilir?” yazımızı okuyabilirsiniz.