Gayrimenkul alımı yaparken karşılaşılan en önemli kavramlar arasında kat irtifakı ve kat mülkiyeti yer alır. Ancak kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farkı bilmeden gayrimenkul alımı yapmak oldukça risklidir. Çünkü bu iki tapu türü arasında hem hukuki hem de fiili anlamda önemli farklar bulunur.
“Peki, bu farklar nelerdir?” diyorsanız gelin, kat irtifakı kavramını ve kat mülkiyeti ile arasındaki farkı tüm detaylarıyla inceleyelim.
Kat İrtifakı Ne Demek?
Kat irtifakı, henüz yapılmakta olan ya da yapılması planlanan bir binada ileride oluşturulacak bağımsız bölümler için arsa sahipleri adına tapu kütüğüne tescil edilen bir ayni haktır.
Örneğin henüz proje aşamasında bir binadan daire almak istiyorsunuz. Bu durumda size doğrudan daire tapusu verilmez. Bunun yerine projenin gerçekleşeceği arsa üzerinde daireniz doğrultusunda belirli bir pay verilir. Bu paya da kat irtifakı denir.
Kat irtifakı sayesinde tamamlanmamış proje kapsamında proje bitiminde herkesin payı belirlenir. Böylece mülk sahiplerinin mülkiyet hakkı, inşaat sürecinde kat irtifakı ile resmiyet kazanır.
Kat İrtifakı Tapusu Nedir ve Nasıl Alınır?
Kat irtifakı tapusu, yapı ruhsatı alınmış bir arsa üzerine yapılması planlanan binanın her bağımsız bölümü için düzenlenen ve tapu kütüğüne işlenen resmi belgedir. Tapu dairesine projeyle birlikte yapı ruhsatı, mal sahibi bilgileri ve planlar sunularak kat irtifakı tesis edilir.
Kat İrtifakı Kurulmasının Şartları
Kat irtifakı kurulması için tabii ki bazı şartların yerine getirilmesi gerekir. Bu şartları ise şu şekilde sıralayabiliriz:
- Yapı ruhsatı alınmış olmalı,
- Mimari proje onaylanmış olmalı,
- Tüm ortak maliklerin yazılı onayı bulunmalı,
- Tüm paydaşlar, arsanın bağlı olduğu Tapu Sicil Müdürlüğüne gerekli belgeler ve dilekçe ile başvuru yapmalıdır.
Şartlardan da anlaşıldığı gibi kat irtifakı kurulması için projenin gerçekleşeceğine dair taahhüt verilmesi ve projede arsa payına sahip olacak tüm paydaşların anlaşmaya varması gerekir.
Kat İrtifakı İçin Gerekli Belgeler
Kat irtifakı kurulması için anlaşmaya varıldıktan sonra yukarıda da belirttiğimiz gibi Tapu Sicil Müdürlüğüne başvuruda bulunulur. Bu başvuruda ise bazı belgeler sunulmalıdır. Kat irtifakı için gerekli belgeler ise şunlardır:
- Kimlik belgesi (taraflara ya da varsa temsilcilerine ait)
- İşlemde temsil var ise temsil belgesi (yetki belgesi, vekâletname vb.)
- Mimari proje
- Toplu yapılarda vaziyet planı ve yapı ruhsatı
- Yönetim planı
- Mimari projelerin onay sürecinde düzenlenmiş yapı aplikasyon projesi
- Mimari projenin üç boyutlu sayısal yapı modeli
Kat İrtifakı İle Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar
Kat irtifakını daha iyi anlamak için kat mülkiyeti ile arasındaki farkları bilmekte fayda var. Çünkü bu iki kavram birbirleriyle karıştırılsa da aslında birbirinden oldukça farklı.
Kat mülkiyeti, bir yapının inşaat süreci tamamlandıktan sonra alınabilen ve ilgili bağımsız bölüme (örneğin daire, dükkan vb.) ait tam mülkiyet hakkını gösteren resmi bir belgedir. Kısacası bu belge, satın aldığınız konutun size ait olduğunu resmen kanıtlar.
Kat irtifakı ise yalnızca inşaat aşamasındaki projelerde geçerlidir. Eğer tamamlanmamış bir yapıdan ev satın aldıysanız tapuda adınıza en azından kat irtifakı tesis edilmiş olması gerekir. Ancak yapı tamamlandıktan sonra bu irtifak tapusunun mutlaka kat mülkiyetine dönüştürülmesi gerekir.
Bu temel farka göre ise kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farkları şu şekilde sıralayabiliriz:
- Kat irtifakı tapusunda taşınmazın cinsi “arsa” olarak belirtilir. Bu tapu, inşaatı devam eden veya henüz tamamlanmamış bir projedeki bağımsız bölüm için arsa üzerinde belirli bir paya sahip olduğunuzu gösterir. Kat mülkiyeti tapusunda ise cins “bina” olarak güncellenir. Bu da bağımsız bölümün (daire, dükkan vb.) projeye uygun şekilde tamamlandığını ve yaşanabilir durumda olduğunu gösterir.
- Kat irtifakı, ilgili projeye yasal onay verildiğini ifade eder. Yani yapı ruhsatı alınmıştır ve inşaat başlamıştır. Kat mülkiyeti ise yapının projeye uygun biçimde inşa edilip tamamlandığını gösterir. Bu aynı zamanda binanın iskan (yapı kullanım izni) aldığını da dolaylı olarak belirtir.
- Kat irtifaklı daire alınabilir. Ancak bazı bankalar iskanı alınmamış bu tür taşınmazlara kredi vermeyebilir. Kat mülkiyetine sahip daireler, bankalar tarafından krediye daha uygun görülür. Çünkü kat mülkiyeti kapsamında bina yasal ve teknik açıdan tamamlanmış kabul edilir.
Kısacası tapunun üzerinde kat irtifakı ya da kat mülkiyeti yazması pek çok açıdan mülk sahibini etkileyebilir. Bu nedenle özellikle iskanı alınmamış bir daire satın almayı planlıyorsanız güvenilir bir inşaat firması tercih etmeye, tapu ve yapı durumu hakkında uzman bir danışmandan görüş almaya özen gösterin.
Kat İrtifaklı Daire Alınır mı?
Kat irtifakı tanımında da belirttiğimiz gibi bu tapu türü, daha proje aşamasındaki mülklere verilen bir belgedir. Buna göre de kat irtifaklı bir daire satın almanın mümkün olduğunu söyleyebiliriz.
Ancak kat irtifaklı daire satın alırken binanın henüz tamamlanmamış olduğu ve kat mülkiyetine geçilmediği göz önünde bulundurulmalıdır. Çünkü bu durum, tapu ve kredi işlemlerinde bazı sınırlamalar yaratabilir.
Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Süreci
Kat irtifakı tapusu yalnızca yapım aşamasındaki binalar için geçerli olan bir belge niteliğindedir. Binanın inşaatı tamamlandıktan sonra bu tapunun kat mülkiyetine dönüştürülmesi gerekir. Yani yapı fiilen kullanıma hazır hale geldiğinde irtifak tapusunun artık geçerliliğini yitirdiğini ve yerini tam mülkiyet hakkı tanıyan tapuya bırakması gerektiğini söyleyebiliriz.
Bu dönüşüm sürecinde ise tapu sahiplerinin yeniden ortak bir anlaşma yapmasına gerek yoktur. Çünkü kat irtifakı kurulurken zaten maliklerin hangi bağımsız bölüme sahip olacağı resmi olarak belirlenmiştir. Dolayısıyla taraflardan biri itiraz etmediği sürece her malik kendi adına kat mülkiyeti tapusunu tek başına çıkarabilir.
Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli bir detay bulunur: Binanın kat irtifakı kurulduktan sonraki 5 yıl içinde tamamlanmış olması gerekir. Eğer bina bu süre içinde tamamlanmazsa ortaklardan biri ya da birkaçı hukuki olarak itirazda bulunabilir ve mevcut kat irtifakını iptal ettirme hakkına sahip olur.
Sonuç olarak kat irtifakı tapusu, gayrimenkul projelerinde hak sahibi olma yolunda ilk adımı temsil eder. Ancak tam anlamıyla mülkiyet hakkı elde etmek için kat mülkiyetine geçiş gereklidir.
Unutmayın ki ister kat irtifakı ister kat mülkiyeti olsun, herhangi bir gayrimenkulde tapunuz olması halinde Zorunlu Deprem Sigortası yaptırmanız gerekir. Bu sigorta hakkında detaylı bilgi ve sigortanın kapsamını öğrenmek için “Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) Nedir?” yazımızı okuyabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Son olarak kat irtifakı hakkında sıkça sorulan soruları cevaplayalım.
Kat İrtifakı Tapusu İçin Konut Kredisi Alınır mı?
Bazı bankalar kat irtifakı tapusuna kredi verirken bazıları binalarda iskan koşulu arar. Bu nedenle kat irtifakı tapusuna kredi alınıp alınamaması bankaya göre değişebilir.
Kat İrtifakı Kaç Yıl Geçerli?
Kat irtifakı kurulan arsa üzerinde bu irtifak kapsamında sunulan proje 5 yıl içinde yapılmazsa kat irtifakı kendiliğinden sona erer.
Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Ücreti Ne Kadar?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 55. maddesi gereğince kat irtifakından kat mülkiyetine geçişte mülkiyet başkasına devredilmediği müddetçe vergi ya da tapu harcı alınmaz. Ancak geçiş sürecinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yapılan işlemde, yapının özelliklerine göre belirlenen döner sermaye ücreti alınır.
Kat İrtifaklı Bir Bina Yıkılırsa Ne Olur?
Binanın yıkılması durumunda arsa payı korunduğu için maliklerin hissesi devam eder. Bu nedenle kat irtifaklı bir yapının yıkımı söz konusu olduğunda hissedarlara tapuda belirtilen arsa payı üzerinden hakları verilir.