Ev Alım Rehberi

Ev alırken nelere dikkat etmelisiniz?

• Gayrimenkul günümüzde de en iyi yatırım araçlarından biridir. Geleceğe yapacağınız yatırımda, evinizin gelecekteki değerini bilmeniz önemlidir. Bunun için, satın almak istediğiniz evin çevresini araştırın (çevre yollarına mesafesi, toplu taşımaya yakınlığı, çevrede yer alan binaların yapısı, merkez noktalara mesafesi, vb).
• Konutun çevresini araştırırken, mutlaka aynı yerdeki ve yakın semtlerdeki benzer ev fiyatlarını da araştırın.
• Evinizde güvenle oturabilmek için, altyapı, zemin etüdü, inşaat kalitesi gibi teknik konularda bilgi edinmeye çalışın. Belediyeden, apartman yönetiminden, semt sakinlerinden yardım alabilirsiniz.
• Satın alacağınız konutun eskiye ait vergi, elektrik, su veya aidat borcu bulunup bulunmadığını öğrenin.
• Önce, evin konumunu inceleyin. Ulaşım kolaylığı, hem mutluluğunuz, hem de ev ekonominiz için çok önemli. Toplu taşımaya yakınlığını ve ev-iş, ev-okul arasındaki mesafeyi hesaplayın. Böylece hem vakit, hem de nakit kazanırsınız.
• Tamamlanmamış konutların alımı: İnşaat firmaları ve müteahhitler tarafından pek çok yeni konut projesi yapılmakta. Hayallerinizdeki eve kavuşmak isterken, satın alacağınız evin yapımını üstlenen firmayı mutlaka araştırın.
• İkinci el konutların alımı: Bu işi uzmanına bırakın. Hayalinizdeki evi tarif edin, gayrimenkul sektörünün lider emlak şirketleri sizin için en uygun evin seçiminde size yardımcı olsun. Akbank ve seçkin emlak şirketleri, hayallerinizdeki eve en avantajlı koşullarda ulaşmanızı hedefliyor ve bunun için birlikte çalışıyorlar...

Satın alacağınız konutun yasal durum değerlendirmesi

Konutun tapusunu incelediniz mi?

Konut kredisi kullandırılacak konutların tapuları kat mülkiyeti veya kat irtifakı şeklinde düzenlenmiş olmalıdır. 
Kat irtifakı tapuları, beraberinde Yapı Kullanma İzin Belgesi'nin ibraz edilmesi halinde, kat mülkiyeti gibi işleme alınabilmektedir.
"Kat mülkiyeti" veya "kat irtifakı" tapusu olması ve "tapunun niteliği (vasfı)" veya "edinme sebebi" kısmında mesken, konut, daire, BAK, kârgir (kâgir) apt, kârgir (kâgir) ev, avlulu ev, dubleks-tripleks mesken, çatı arası piyesli mesken vb.ifadelerin yer alması halinde konut kredisi olarak değerlendirme yapılabilmektedir.
Arsa tapusuna istinaden konut kredisi kullandırılmamaktadır. Ancak arsa üzerinde bina olması ve tapuya ilave olarak İskân Raporu (YKİB) veya yapı ruhsatının olması durumunda binanın tamamının satın alınıyor olması ve tamamına ipotek konulması koşuluyla söz konusu kredi başvuruları değerlendirilebilmektedir.

Kat Mülkiyeti: Tamamlanmış bir yapının kat, daire, büro, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinin her birini "bağımsız bölüm" olarak ifade eder. Bağımsız bölümlerin her biri ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişlidir. Bir taşınmazın maliki veya ortak malikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan özel bir mülkiyet hakkıdır.

Kat İrtifakı: Yapımı devam eden veya ileride yapılacak olan bir veya birden çok yapının kat, daire, dükkân, mağaza ve depo gibi, ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkıdır.

Konutun üzerinde "kısıtlılık" olup olmadığını öğrendiniz mi? 

Kısıtlılık (Takyidat), konutun tapu kaydına işlenmiş olan ve malikin konut üzerindeki tasarruf hakkını sınırlayan (intifa, ipotek, satış vaadi, şufa, vefa, iştira, kira, haciz, tedbir gibi) şerhlerdir. Tapu kaydında kısıtlılık bulunan taşınmazlar, konut kredisi teminatı olarak kabul edilmez. Kısıtlılık bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek tesis edilmekle birlikte konut kredisi için yeterli ve gerekli teminatı teşkil etmediklerinden bu tip kısıtlılık bulunan taşınmazlar konut kredisi için teminat olarak alınmazlar. Tapu kaydında Medeni Kanun uyarınca "Aile Konutu" olduğuna ilişkin şerh bulunan taşınmazlara da ipotek tesis edilebilmesi için önce söz konusu şerhlerin kaldırılması gereklidir. 

Kira kontratı tapuya şerh edilmişse, taşınmaz teminat olarak kabul edilmemektedir. Bu durumda, ilgili konutu satın almak istediğiniz durumda sıkıntı yaşabilirsiniz.

Binanın "Yapı Ruhsatı" ve "Yapı Kullanma İzin Belgesi"ni kontrol ettiniz mi?

Yapı Ruhsatı: 3194 sayılı İmar Yasası'na göre, yapı ruhsatı alınması mecburidir. Ruhsat alınmış yapılarda yapılacak değişiklikler, yeniden ruhsat alınmasına tabidir. Bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyor ya da nitelik değiştirmiyorsa, vergi, resim ve harca tabi değildir.

Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân): Ruhsatlı binalar için ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlandığını gösteren; ruhsat bilgilerini, inşaatın bitim tarihini, tapu kaydını, adresini, bağımsız bölümlerin cinslerini, numaralarını, arsa paylarını, metrekarelerini, sınıflarını, mal sahiplerini gösteren ve Belediye'nin İmar Müdürlüğü Yapı Kullanma İzni birimince düzenlenen bir belgedir.

Önemli Uyarı: Yapı kullanma izni olmayan bina ve binadaki bağımsız bölümlere su, elektrik ve telefon bağlantısı yapılamaz.

Tamamlanmamış konutların alımı: Tamamlanmamış konutlarda kullanım izni önem taşımaktadır. Kontrol etmeyi ihmal etmeyin.

• Kooperatifler:Kooperatiften satın alınacak ve halen kat irtifak tapusu oluşmamış konutlar için kooperatiften alınacak üyelik devrine ilişkin belge ve satış vaadi sözleşmesine istinaden başka bir konutun ipotek alınması koşulu ile kredi kullandırılması da mümkündür.
• İnşaat Firması Projeleri: Akbank'ın anlaşmalı projelerinden konut almak istediğiniz takdirde, tamamlanmamış olan projeden konutunuzu satış vaadi sözleşmesi karşılığında kullanabilirsiniz. Bu projelerde, banka ile yapılan anlaşma çerçevesinde kat irtifakları projenin başlangıcında kurulabilir ya da kat irtifak tapuları projenin bitiminde kurulur, ardından iskân raporu çıkarılabilir.

Dikkat: Tamamlanmamış konutlarda tesisat bağlantılarının (elektrik, su, doğalgaz) tam olarak yapılmış olduğunu kontrol etmelisiniz. Bunların konut alımından sonra yapılması size ek maliyetler oluşturacaktır.

İkinci el konutların alımı: Kat irtifak tapusuna sahip konutların kredilendirilmesinde, Yapı Ruhsatı ve/veya İskân Raporu talep edilebilmektedir.

Satın alacağınız konutun yapı ve maliyet değerlendirmesi

Satın alacağınız konutun değerinin belirlenmesinde binanın konumu, yapı kalitesi ve teknik özellikleri belirleyici olmaktadır. Binanın cephesi, toplam daire sayısı, kullanım özellikleri, ses ve ısı izolasyonu, inşaat malzemesinin kalitesi, yangın merdiveni, güvenlik, bahçe düzeni, balkon durumu, inşaat sınıfı, zemin etüdü önemli etkenler arasında yer almaktadır. Konutta kiracı olup olmadığı da önem taşımaktadır.

Bunun yanı sıra aşağıdaki konularda mutlaka araştırma yapmanızı ve tüm maliyetleri göz önünde bulundurmanızı tavsiye ederiz:

• Konutun "bitmişlik düzeyi", "tapu cinsi", "ruhsatı", "kullanım izni" vb. konularda bankaların kredi verme koşullarını sağlayıp sağlamadığını araştırın.
• Konutun bakım ve tadilat gereksinim durumunu araştırın ve bunların yaratacağı maliyetleri öğrenin.
• Konutu yatırım amaçlı alıyorsanız, o çevredeki ortalama kira getirisini, civardaki emlakçı ve komşulardan araştırın.
• Binanın "Deprem Yönetmeliği"ne uygun olarak inşa edilip edilmediğini, "Taşıyıcı Sistem Projesi" olup olmadığını kontrol edin. Isı, su ve ses yalıtımı ile zemin raporunu kontrol etmenizi de öneririz.
• Mimari projesinin onaylı olup olmadığını kontrol edin. Projeye uyumlu olarak inşa edildiğinden emin olun. Özellikle kredili konut alımlarında, ekspertiz değeri belirlenirken proje ile uyumsuz inşa edilmesi nedeni ile değer farklılığı oluşmaktadır.
• Konutun tesisat borularının yapım yılı ve yaşı hakkında bilgi edinin. Gerekli ısı yalıtımlarının yapılıp yapılmadığının bilgisini alın.
• Tamamlanmamış konut projelerinde, konutun size taahhüt edilen zaman, maliyet ve kalitede teslim edileceğinden emin olmak için inşaat firmasının güvenilirliği, geçmiş projelerdeki performansı ve mali durumunu araştırın ve inşaatı yapan firma ile imzalayacağınız "Satış Vaadi Sözleşmesi"ni inceleyin.

Ev alımında ve sonrasında karşılaşacağınız masraflar

Vergi masrafları

Tapu Harcı

Tapu Harcı, konutun emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, alım-satım sırasında oluşan gerçek satış bedeli üzerinden, yüzde 2 oranında, alıcı ve satıcı tarafından, ayrı ayrı ödenir. 

Emlak Vergisi

Konutlarda "Emlak Vergisi" oranı binde 2'dir. (Büyükşehir Belediyesi dışındaki yerlerde binde 1 oranındadır). Ayrıca "Emlak Vergisi" tutarları üzerinden yüzde 10 da, "Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı" ödenmektedir. Satışın yapıldığı yıla ait emlak vergisi satıcı tarafından ödenir. Takip eden yıl için, satın aldığınız konutun emlak vergi beyannamesini sizin vermeniz gerekmektedir.
Alım-satım işlemleri sırasında, geçmiş yıllara dair ödenmemiş borçlar belirlenir. Bu borçlardan alıcı ve satıcı müteselsilen sorumludurlar. Bu durumda alıcı kişi, geçmiş dönem borçlarından sorumlu tutulabilir. Satın alacağınız evin geçmiş yıllara dair ödenmemiş emlak ya da çevre temizlik vergisi borçları bulunabilir. Bunları Vergi Dairesi'nden kontrol edebilirsiniz. Ödenmiş vergi makbuzlarının birer kopyasını satıcıdan alarak saklamanızı öneririz.

Gelir Vergisi

Gayrimenkulün satışı sırasında bir değer artışı gerçekleşiyorsa, elde edilen kazanç 'değer artış kazancı' olarak değerlendirilir ve gelir vergisine tabi tutulur. Gelir vergisine tabi olan değer artışı, tapuda belirtilmiş olan değer üzerinden hesaplanmaktadır. Eğer konut, satın alındıktan 5 yıl sonra satılırsa "Değer Artış Kazancı" vergisinden muaftır.

Katma Değer Vergisi

Bu vergi türü, gayrimenkul ticareti ile uğraşan firmalardan yeni veya ikinci el konut alımlarında geçerlidir. Şahıstan konut alım-satım işlemlerinde geçerli değildir.
Net alanın 150 metrekareye kadar olması halinde %10, 150 metrekareyi aşması durumunda ise 150 metrekareye kadar olan kısmı için %10, 150 metrekareyi aşan kısmı için %20 KDV uygulanmaktadır.

Çevre Temizlik Vergisi

"Çevre Temizlik Vergisi" su tüketim miktarı esas alınmak suretiyle metreküp başına hesaplanır, konutlar için su faturası ile tahsil edilir.
Çevre Temizlik Vergisi'nden satın alınan tarihten itibaren sorumlu olunur; önceki dönemlerden alıcı sorumlu değildir.

Kira Vergisi

Gelir Vergisi Kanunu gereği, konutların kiraya verilmesinden elde edilen gelirler, belli koşullarda gelir vergisine tabi tutulur. Bir takvim yılı içerisinde belirlenen istisna tutarını aşan kira gelirleri üzerinden belirli oranda gelir vergisi ödenmektedir.